BGB Reform 2018

Am 01.01.2018 tritt eine Reform des Bürgerlichen Gesetzbuches in Kraft. Die Reform beinhaltet wesentliche Änderungen im Bereich des Bau- und Architektenrechtes. Geschaffen wurde  ein eigenes Verbraucherbauvertragsrecht. Weiterhin wurden Regelungen zum Architektenvertragsrecht und zum Bauträgervertragsrecht neu eingefügt

I. Allgemeines:

Neben Änderungen im Kaufvertragsrecht wurde der Titel 9 Werkvertragsrecht im Rahmen der Reform völlig neu gegliedert. Neu eingeführt wurde der Verbraucherbauvertrag der Architekten- und Ingenieurvertrag und der Bauträgervertrag.

II. Neu im Kaufvertragsrecht

1. Neuer § 439 Abs.3 BGB (Nacherfüllung):
-Früher konnte der Käufer bei einem Mangel der Kaufsache, den Verkäufer nur auf Ersatz der zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlich Kosten in Anspruch nehmen, d.h. Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten, nicht jedoch der Kosten für den Aus- und Wiedereinbau der mangelhaften Sache in ein Bauwerk. Diese Kosten waren nur im Rahmen eines verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruches nach § 280 BGB (Mangelfolgeschaden) ersatzfähig. Im Regelfall fehlte es jedoch an dem erforderlichen Verschulden des Verkäufers, da diesem der Mangel in aller Regel nicht bekannt bzw. bekannt sein musste.
-Jetzt kann der Käufer einer mangelhaften Sache vom Verkäufer auch die Kosten für den Ausbau der mangelhaften Sache und den Wiedereinbau der neuen mangelfreien Sache sowie alle Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen und zwar ohne, dass es hierfür eines Verschuldens bedürfte.

Ausnahme: Der Käufer kannte den Mangel beim Kauf der Sache bereits.

Beachte: Die Vorschrift hat hohe Relevanz im Bauvertragsrecht insbesondere bei Materialien, die nach ihrem Einbau nicht mehr oder nur noch schwer zugänglich sind.

Tipp: Ist der Käufer Kaufmann, gilt § 377 BGB, das heißt der Käufer muss bei Lieferung die Sache auf etwaige Mängel hin überprüfen, anderenfalls verliert er seine Rechte aus Mangelhaftung! Auf Grund der Änderung des Kaufrechtes wird dieses Regelung zukünftig am Bau erheblich an Relevanz gewinnen!

2. Neuer § 475a BGB Rückgriff auf den Lieferanten):
-Früher war ein Rückgriff des Verkäufers, der eine mangelhafte Sache zurücknehmen musste auf seinen Lieferanten ohne Fristsetzung zur Nacherfüllung nur beim Verbrauchsgüterkauf gemäß § 478 BGB möglich.
-Jetzt kann der Verkäufer einer mangelhaften Sache auch wenn er nicht Verbraucher ist, ohne Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bei seinem Lieferanten Rückgriff nehmen.
Die Regelung gilt wie beim Verbrauchsgüterkauf entlang der gesamten Lieferkette bis zum Erstverkäufer!

Ausnahme: Eine Rückgriff auf den Verkäufer ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Sache bei Übergabe an den Käufer nicht bereits mangelhaft war (beachte: § 475a BGB enthält Vermutung für die Mangelhaftigkeit, so dass dieser Umstand vom Käufer darzulegen und zu beweisen ist!).

Beachte: Ist der Käufer Kaufmann, gilt § 377 BGB, dass heißt der Käufer muss bei Lieferung die Sache auf etwaige Mängel hin prüfen, anderenfalls verliert er seines Rechte aus Mangelhaftung!

III. Neu im Werkvertragsrecht:

1. Allgemeines:
Der Werkvertrag enthält neben den allgemeinen Vorschriften nunmehr besondere Vorschriften zu Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag. Der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag erhielten einen eigenen Untertitel und sind somit nicht mehr als Werkvertrag zu qualifizieren, sondern stellen eigenständige Vertragstypen dar, auf die nur noch einzelne Vorschriften des Werkvertragsrechtes anzuwenden sind.  Die Gliederung des Titels 9 sieht nach der Reform wie folgt aus

Titel 9 Werkvertrag und ähnliche Verträge
Untertitel 1 Werkvertragsrecht
Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften
Kapitel 2 Bauvertrag
Kapitel 3 Verbraucherbauvertrag
Kapitel 4 Unabdingbarkeit
Untertitel 2 Architektenvertrag und Ingenieurvertrag
Untertitel 3 Bauträgervertrag
Untertitel 4 Reisevertrag

2. Neuregelung des § 632a Abs. 1 S. 1 und 2 BGB (Abschlagzahlung):
– Früher war Voraussetzung für eine Abschlagzahlung, dass der Auftraggeber durch die abzurechnende Leistung einen Wertzuwachs in seinem Vermögen erlangt hat.
-Jetzt ist kann der Auftragnehmer eine Abschlagzahlung in Höhe des Wertes der erbrachten Leistung fordern.

Folge: Abschläge können nach der Neuregelung für jede Leistung gefordert werden, ohne dass diese zu einem Wertzuwachs bei dem AG geführt haben brauch.

Weiterhin zu unterscheiden ist jedoch zwischen Abschlagzahlung und Vorauszahlung, d.h. Ein Abschlag kann nur in Höhe im Angebot für die Leistung ausgewiesenen Vergütung verlangt werden. Eine darüberhinausgehende Forderung ist weiterhin als Vorauszahlung zu qualifizieren und muss bei Vertragsschluss gesondert zwischen den Parteien vereinbart werden.

-Früher bestand ein Anspruch auf Abschlagzahlung des AN nur, wenn keine wesentlichen Mängel vorlagen.
-Jetzt besteht ein Anspruch auf Zahlung auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel. Der AG ist bei Vorliegen von Mängeln jetzt nur noch berechtigt einen Abzug von der Abschlagzahlung vorzunehmen, wie dies auch bei der Schlussrechnung nach Abnahme der Fall ist, d.h. in der Regel das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten.

3. Änderung § 640 Abs.1 S.3 BGB (Abnahmefiktion) und  § 640 Abs. 2 BGB:
-Früher konnte der Auftraggeber nach Fertigstellung seiner Leistung die Abnahmewirkung herbeiführen, in dem er dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Abnahme der Leistung setzte. Nach Ablauf der Frist wurde die Abnahmewirkung fingiert. Voraussetzung für den Eintritt der Abnahmefiktion war jedoch, dass die Leistung  keine wesentlichen Mängel hatte.
-Jetzt tritt auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel die Abnahmefiktion ein, wenn der  AG die Abnahme nicht innerhalb der ihm durch den AN gesetzten Frist ausdrücklich die Abnahme verweigert und mindestens einen Mangel rügt.

Beachte: ist der AG Verbraucher muss der AG auf die Abnahmewirkung in Schriftform (§ 126 BGB) hinweisen. Schriftform bedeutet in verkörperter oder elektronischer Form mit Unterschrift bzw. Elektronischer Signatur. Achtung: eine einfache E-mail reicht also nicht! Hiervon kann zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden!

4. Einführung eines neuen § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund):
Anmerkung: die §§ 648 (Sicherungshypothek) und 648a (Bauhandwerkersicherheit) entfallen. Beide Sicherheiten werden jetzt im besonderen Teil geregelt!

-Früher war eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grunds möglich gemäß § 313 BGB möglich.
-Jetzt wurde mit dem neuen § 648a BGB ein eigenständiger Kündigungstatbestand für den Bauvertrag eingeführt. Danach können beide Parteien, wie bereits nach alter Rechtslage, den Werkvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
Voraussetzung: unter Berücksichtigung aller Umstände ist das Festhalten am Vertrag für eine Partei nicht länger zumutbar. Eine Teilkündigung ist zulässig, jedoch nur für in sich abgrenzbare Teile der Leistung (es besteht die gleiche Problematik wie bei der Teilabnahme beim VOB/B-Vertrag, d.h. Die Fertigstellung z.B. eines Stockwerks reicht nicht aus, sondern das Gewerk Rohbau muss komplett abgeschlossen sein!).

5. Neu ist die in § 648a BGB geregelte Rechtsfolge der Kündigung:
a) Jede Partei kann die Feststellung des Zustands nach Kündigung verlangen. Verweigert eine Partei die gemeinsame Feststellung, so tritt eine Beweislastumkehr ein, d.h. wenn AG der Feststellung fernbleibt, kann der AN die von ihm erbrachten Leistungen abrechnen. Behauptet der AG, dass die vom AN abgerechneten Leistungen nicht ausgeführt wurden, muss er dies beweisen und nicht der AN.
b) AN kann die Vergütung für die von ihm erbrachten Leistungen Verlangen, darüber hinaus kann er für die nicht erbrachten Leistungen einen Schadensersatzanspruch geltend machen.
Voraussetzung: es liegt kein Verschulden des AN vor, welches zur Kündigung geführt hat. Beachte im Rahmen der Schadensberechnung sind ersparte Aufwendungen in Abzug zu bringen, da insoweit kein Schaden beim AN vorliegt!

IV. Neues Kapitel Bauvertragsrecht (§§ 650a bis 650h BGB):

Der Bauvertrag ist jetzt als besonderer Teil des Werkvertragsrechtes gesondert geregelt. Die §§ 650a bis 650h treten als Sonderregelungen für den Bauvertrag neben die Regelung des allgemeinen Werkvertragsrechtes und ergänzen diese.

1. Neueingefügt wurde § 650a BGB (Definition des Bauvertrages):
Ein Bauvertrag liegt in den folgenden Fällen vor:
a) die Herstellung eines Bauwerkes oder einer Außenanlage oder eines Teils davon
b) die Wiederherstellung eines Bauwerkes oder einer Außenanlage oder eines Teils davon
c) die Beseitigung eines Bauwerkes oder einer Außenanlage oder eines Teils davon
d) der Umbau eines Bauwerkes oder einer Außenanlage oder eines Teils davon
e) Instandhaltung eines Bauwerkes

Exkurs:
Bauwerke sind nach der Definition des BGH (Urteil vom 18.01.2001, Az. VII ZR 247/98) eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit, Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache.
Instandhaltung liegt vor, wenn die beauftragte Leistung, von wesentlicher Bedeutung für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

2. Einführung des § 650b und c BGB (Anordnungsrechte des AG und Mehrvergütungsanspruch des AN):
-Früher war der AN nicht verpflichtet Änderungswünschen des AG nachzukommen, da dies eine Änderung des ursprünglichen Vertrages zur Folge hat, was der Zustimmung des AN bedarf. Eine Verpflichtung des AN die Änderungswünsche des AG zu befolgen, bestand bisher nur bei Abschluss eines VOB/B-Vertrages (Beachte: Änderungswünsche bedeutet nicht Mengenmehrungen!).
-Jetzt ist der AN auch beim BGB-Vertrag zur Ausführung von Änderungswünschen des AG unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet. Dabei muss zwischen Änderungswünschen, die zur Herstellung des Leistungserfolges erforderlich sind (entspricht Anordnungsrecht gemäß § 1 Abs. 4 VOB/B mit der Folge eines zusätzlichen Vergütungsanspruches gemäß § 2 Abs. 6 VOB/B) und solchen Änderungswünschen die nicht zur Herstellung des Leistungserfolgs erforderlich sind (entspricht § 1 Abs. 3 VOB/B mit der Folge eines Mehrvergütungsanspruches gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B) unterschieden werden.

a) Änderung des Bauentwurfs § 650b Abs. 1 Nr. 1 BGB (Leistung ist zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs nicht erforderlich):

Folge:
– AN muss der Anordnung nur Folge leisten, wenn sein Betrieb hierauf eingerichtet ist.
– AN steht ein Mehrvergütungsanspruch zu.

Weiterer Ablauf:
-AN und AG sollen zunächst versuchen Einvernehmen über die Art der geänderten Leistung und die Mehrvergütung hierfür zu erzielen. Hierzu soll AN zunächst ein Angebot zu erstellen.
Beachte: Für den Fall, dass die Planung vom AG zu erbringen ist, ist der AN erst nach Vorlage der geänderten Pläne zur Angebotserstellung verpflichtet.
-Erzielen die Parteien innerhalb von 30 Tagen kein Einvernehmen, kann der AG die Änderung schriftlich anordnen, der AN muss diese dann befolgen.
-Der AN hat einen Mehrvergütungsanspruch gemäß § 650c Abs. 1 BGB. Die Mehrvergütung wird wie beim VOB/B Vertrag anhand der Urkalkulation ermittelt.

b) Änderung § 650b Abs. 1 Nr. 2 BGB (Leitung ist zur Erzielung des vereinbarten Werkerfolgs nicht erforderlich):

Folge:
-AN muss der Änderungsanordnung nachkommen auch wenn sein Betrieb hierzu nicht eingerichtet ist.
-Ein Mehrvergütungsanspruch steht dem AN nur dann zu, wenn die Planung vom AG und nicht vom AN selbst stammt.

aa) Weiterer Ablauf wenn die Planung vom AG stammt:
-AN und AG sollen zunächst Einvernehmen über die geänderte Leistung und die Mehrvergütung hierfür erzielen. Hierzu muss AN ein Angebot erstellen.
Beachte: AN ist erst nach Vorlage der geänderten Pläne durch den AG zur Angebotserstellung verpflichtet.
-Erzielen die Parteien innerhalb von 30 Tagen kein Einvernehmen, kann der AG die Änderung schriftlich anordnen, der AN muss diese dann befolgen.
-AN hat einen Mehrvergütungsanspruch gemäß § 650c Abs. 1 BGB. Die Mehrvergütung wird wie beim VOB/B Vertrag anhand der Urkalkulation ermittelt.

bb) Weiteres Vorgehen wenn Planung vom AN stammt:
-AN und AG sollen zunächst Einvernehmen nur über die geänderte Leistung erzielen. Hierzu muss AN ein Angebot erstellen.
-Erzielen die Parteien innerhalb von 30 Tagen kein Einvernehmen, kann der AG die Änderung schriftlich anordnen, der AN muss diese dann befolgen.
-Ein Mehrvergütungsanspruch des AN besteht nicht.

Steht dem AN ein Mehrvergütungsanspruch in Folge der Anordnung einer Änderung zu und können sich AN und AG über die Höhe der Mehrvergütung nicht einigen, kann der AN im Wege von Abschlagzahlungen vor Abnahme bis maximal 80% des Angebotspreises für die geänderte/zusätzliche Leistung verlangen. Die verbleibenden 20% kann der AN erst nach erfolgter Abnahme geltend machen.
Notfalls muss AN die 20% im Wege der Klage gegen den AG geltend machen. Im Rahmen des Klagverfahrens wird dann die Angemessenheit des geltend gemachten Restvergütungsanspruchs geprüft.

3. Neu eingeführt wurde § 650d BGB (einstweilige Verfügung):
Kommt es zwischen den Parteien zu Streitigkeiten, weil sich diese über die Art der zusätzlichen/geänderten Leistung oder die Höhe der Vergütung nicht einigen können, kann jede Partei eine einstweilige Verfügung beantragen. Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens   ist es nach Beginn der Bauarbeiten nicht erforderlich den Verfügungsgrund (Eilbedürftigkeit) glaubhaft zu machen.

4. Neu eingeführt wurde § 650e BGB (Sicherungshypothek):
Aus dem alten § 648 BGB wurde jetzt § 650e BGB.
Der Inhalt blieb unverändert.

5. Neue eingefügt wurde § 650f BGB (Bauhandwerkersicherung):
Aus dem alten § 648a BGB wurde jetzt § 650f BGB. Der Inhalt blieb mit Ausnahme des Abs. 6 Nr. 2 (Ausnahme bei Verbrauchern) unverändert.
-Früher konnte der AN eine Bauhandwerkersicherung nicht verlangen, wenn der AG eine natürliche Person war und die beauftragten Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandhaltung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung dienten.
-Jetzt darf eine Bauhandwerkersicherung nur noch dann nicht verlangt werden, wenn der AG Verbraucher ist und es sich bei dem abgeschlossenen Vertrag entweder um einen Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB oder um einen Bauträgervertrag gemäß § 650u BGB handelt.

Beachte: ein Verbrauchervertrag gemäß § 650i BGB liegt nur dann vor, wenn der Verbraucher ein einzelnes Unternehmen mit der Errichtung des Hauses beauftragt. Beauftragt der Verbraucher mehrere Unternehmen mit der Ausführung (Vergabe nach Gewerken), so wie dies in der Praxis der Regelfall ist, liegt kein Verbrauchervertrag vor!

6. Neu eingefügt wurde § 650g Abs. 1 bis 3 BGB (Zustandsfeststellung nach Abnahmeverweigerung):
-Früher: Wurde die Abnahme durch den AG (berechtigt) verweigert, traten die Abnahmewirkungen (Beweislastumkehr, Fälligkeit der Schlussrechnung, Verjährungsbeginn) nicht ein.
-Jetzt: Soweit der AG die Abnahme wegen (berechtigten) Mängeln verweigert, muss dennoch auf Verlangen des AN ein Termin zur Zustandsfeststellung durchgeführt werden. Das hierbei erstellte Protokoll muss von beiden Parteien unterschrieben werden. Soweit AG unentschuldigt an dem Termin nicht teilnimmt, kann AN die Zustandsfeststellung alleine durchführen. AN muss hierüber ein Protokoll erstellen und zu unterschreiben, welches er in Abschrift an den AG übersenden muss.

Folge:
Wurde eine Zustandsfeststellung durchgeführt (auch einseitig) und wurden Mängel in dem dabei erstellten Protokoll nicht vermerkt, so wird vermutet, dass Mängel bei der Zustandsfeststellung nicht vorlagen, d.h. die Folge der Beweislastumkehr tritt trotz Verweigerung der Abnahme ein.

Ausnahme:
Dies gilt nicht, wenn es sich um einen Mangel handelt, der seiner Art nach vom AG nicht verursacht worden sein kann (also bei baulichen Mängeln, auf die der AG keine Einwirkungsmöglichkeit hatte).

7. Neu eingefügt wurde § 650g Abs. 4 BGB (Fälligkeit der Schlussrechnung):
Früher: Regelung der Fälligkeit in § 641 BGB. Danach bedurfte es der Abnahme.
Jetzt: Wie beim VOB/B-Vertrag tritt Fälligkeit jetzt erst nach Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung ein. Die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der AG innerhalb von 30 Werktagen nach Zugang nicht die Prüffähigkeit der Schlussrechnung unter Angabe konkreter Einwendungen gerügt hat.

Tipp: Da es für den Eintritt der Prüffähigkeit der Schlussrechnung wesentlich auf den Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung ankommt, empfiehlt es sich die Schlussrechnung entweder per Einschreiben, Telefax oder gegen Empfangsquittung zu versenden.

8. Neu eingefügt wurde § 650h BGB (Kündigung):
Früher: die Kündigung des Bauvertrages bedurfte keiner besonderen Form, konnte also auch mündlich erfolgen.
Jetzt: Wie beim VOB/B-Vertrag bedarf die Kündigung der Schriftform. Die Einhaltung der Schriftform ist somit Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung.

Beachte: Schriftform ist in § 126 BGB geregelt. Danach muss die Kündigung in Textform vorliegen und muss am Ende unterschrieben oder notariell beurkundet sein. Zwar kann die Schriftform durch die elektronische Form gemäß § 126a BGB ersetzt werden, jedoch reicht hierfür einfache E-mail ohne qualifizierte Signatur nicht aus!

V. Verbraucherbauvertrag §§ 650i bis 650n BGB:

1. Neu eingefügt wurde § 650i BGB (Definition):
Abs. 1: Ein Verbraucherbauvertrag liegt nur vor, wenn ein Verbraucher einen Unternehmer mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit der Ausführung von Arbeiten, die im Wesentlichen der Neuerrichtung eines Gebäudes gleichstehen, beauftragt.

Beachte: Erfolgt eine Vergabe nach Gewerken, so wie dies in der Praxis üblich ist, liegt kein Verbrauchervertrag vor!

Abs. 2: fordert, dass ein Verbrauchervertrag der Textform gemäß § 126b BGB (nicht Schriftform!) bedarf. Eine einfache E-mail reicht!
Folge bei Nichtbeachtung der Textform: Unwirksamkeit gemäß § 125 BGB

2. Neu eingefügt wurde § 650j BGB:
Der AN muss dem AG rechtzeitig vor Auftragserteilung eine Baubeschreibung in Textform übergeben. Die Baubeschreibung muss alle wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks enthalten. Der Mindestinhalt der Baubeschreibung ist in Art. 249 § 2 des Einführungsgesetzes zum BGB geregelt.

Ausnahme: die wesentlichen Teile der Planung für das Bauvorhaben stammen vom AG oder einer vom ihm beauftragten Person (Architekt/Fachplaner).

3. Neu eingefügt wurde § 650k BGB:
Abs. 1: der Inhalt der vor Vertragsschluss übergebenen Baubeschreibung wird zum Inhalt des Vertrages.
Ausnahme: die Parteien vereinbaren ausdrücklich etwas anderes.

Abs. 2: soweit die Baubeschreibung unvollständig oder lückenhaft ist, ist die Baubeschreibung unter Zuziehung sämtlicher Vertragsbestandteile auszulegen.  Unsicherheiten gehen zu Lasten des Unternehmers.

Abs. 3: der Bauvertrag muss einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder Angaben zur verbindlichen Ausführungsdauer enthalten. Enthält der Bauvertrag keine solchen Angaben, werden die in der vorvertraglich zu übergebenden Baubeschreibung gemachten Angaben zu Fertigstellung und Bau dauer automatisch zum Inhalt des Vertrages.

Beachte: Gemäß § 2 Abs. 2 des Art. 239 des Einführungsgesetztes zum BGB muss die Baubeschreibung Angaben zur Dauer des Bauvorhabens enthalten.

4. Neu eingefügt wurde § 650l BGB (Widerrufsrecht):
Handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu.

Folge: Der Verbraucher hat 14 Tage Zeit um den Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt mit Vertragsabschluss aber nicht vor Übergabe einer formal richtigen Widerrufsbelehrung in Textform.
Der zwingende Inhalt der Widerrufsbelehrung und ein Muster sind in der Anlage zu § 249 des Einführungsgesetztes zum BGB abgedruckt.

Tipp: es sollte unbedingt das im Gesetzt abgedruckte Muster verwendet werden, da bei Nichtaushändigung oder bei Aushändigung einer ungenügenden Widerrufserklärung die Frist nicht zu laufen beginnt, mit der Folge, dass der Verbraucher nach Ablauf von 14 Tagen  noch vom Vertrag zurücktreten kann!
Ausnahme: Der Vertrag wurde bereits notariell beurkundet.

Rechtsfolge des Widerrufs: Die Parteien sind an ihre abgegebenen Erklärungen nicht mehr gebunden. Bereits empfangene Leistungen sind zurückzugewähren. Soweit die Herausgabe einer bereits empfangenen Leistung nicht mehr möglich ist, muss die jeweilige Partei Wertersatz leisten, d.h. Bereits erbrachte Bauleistungen und bereits eingebaute Baumaterialien sind zu vergüten!

5. Neu eingefügt wurde § 650m BGB (Abschlagzahlungen):
-der AN darf bei Abschlagzahlungen nicht mehr als insgesamt 90% der vereinbarten Vergütung verlangen.
-der AG darf von der 1. Abschlagrechnung 5% der vereinbarten Vergütung als Sicherheit zurückbehalten. Erhöht sich die Vergütung nachträglich um mehr als 10% darf der AG von der nächsten Abschlagrechnung weitere 5% der der zusätzlich anfallenden Vergütung als Sicherheit zurückbehalten.
-die Vereinbarung einer Bauhandwerkersicherheit welche die nächste Abschlagzahlung oder 20% der vereinbarten Vergütung übersteigt ist unzulässig.
Beachte: Im Umkehrschluss folgt daraus, dass nunmehr auch beim Verbraucherbauvertrag die Vereinbarung einer Sicherheit zulässig ist, soweit diese unterhalb von 20% der Gesamtvergütung liegt und zudem der Höhe nach die nächste Abschlagszahlung nicht übersteigt.

6. Neu eingefügt wurde § 650n BGB (Herausgabe von Unterlagen):
Alte Rechtslage: eine gesetzliche Regelung über die Herausgabe von Unterlagen gab es nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH war jedoch auch früher der AN dazu verpflichtet die Unterlagen an den AG herauszugeben, die dieser benötigt um das Werk bestimmungsgemäß nutzen zu können. Hierzu gehören insbesondere Betriebsanleitungen und bei komplizierten Werken auch entsprechende Revisionspläne, welche dem AG eine Wartung ermöglichen sowie die Unterlagen, die der AN benötigt um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass das Werk alle öffentlich rechtlichen Vorschriften erfüllt. Hierzu gehört insbesondere die Baugenehmigung.

Neue Rechtslage: Gemäß dem neu eingefügten § 650n BGB ist der AN jetzt verpflichtet dem AG rechtzeitig vor Beginn der Ausführung der Leistung die Unterlagen zu übergeben, mit Hilfe dieser gegenüber Behörden nachweisen kann, dass die zu erstellende Leistung alle öffentlich rechtlichen Anforderungen erfüllen werden. Hierbei wird es sich in der Regel um die Genehmigungsplanung handeln.
Nach Fertigstellung muss der AN die Unterlagen herausgeben, die der AN zum Nachweis dafür, dass die Leistung die öffentlichen rechtlichen Anforderungen tatsächlich erfüllt sind. Hierbei handelt es sich um die Baugenehmigung sowie Nachweise für die Einhaltung der Vorschriften der EnEV.
Abs. 3 regelt, dass der AN zu dem die Unterlagen die zum Nachweis des Vorliegens bestimmter Bedingungen gegen über dritten Personen benötigt werden verpflichtet ist, wenn er beim AN berechtigte Erwartungen geweckt hat, dass diese Bedingungen erfüllt werden. Hier geht es insbesondere um Unterlagen zum Nachweis von Energieverbrauch und Effizienz z.B. bei geförderten Bauvorhaben.

VI. Neu im Architektenrecht:

1. Allgemein:
Erstmals wurde ein eigenes Kapitel Architektenvertragsrecht eingeführt. Eingefügt wurden die § 650p bis t BGB.

2. Neu eingefügt wurde § 650p BGB (Vertragspflichten):
Regelt die Hauptleistungspflichten des Architekten. Danach muss der Architekt die Leistungen erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sind solche Planungs- und Überwachungsziele nicht vereinbart muss der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Danach legt er dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor. Durch die Zustimmung des Auftraggebers wird die Planungsgrundlage zum vereinbarten Planungsziel.
Folge: Das neue Architektenrecht unterscheidet somit zwischen einer Zielfindungsphase und der eigentlichen Planungsphase.

3. Neu eingefügt wurde § 650q BGB (anwendbare Vorschriften):
-Abs. 1: regelt, dass die Vorschriften des Werkvertragsrechts auf den Architektenvertrag Anwendung finden, außer die §§ 650q bis t BGB enthalten Sondervorschriften. Ausdrücklich geregelt ist somit nunmehr, dass auch der Architekt Anspruch auf Sicherheit in Form einer Sicherungshypothek nach § 650e BGB oder einer Bauhandwerkersicherheit nach § 650f BGB hat.
Tipp: der Architekt sollte ebenso wie der Bauhandwerker hiervon unbedingt Gebrauch machen, um sich in Fällen plötzlicher Zahlungsunfähigkeit des Auftraggebers abzusichern.

-Abs. 2: Verweist nunmehr bei Änderungsanordnungen des Bauherren auf die Preisanpassungsregelungen der HOAI (§10 HOAI – Änderung der anrechenbaren Kosten und wiederholte Erbringung von Grundleistungen). Zwar handelt es sich bei der HOAI nur um Preisrecht, welches keinen Rechtsnormcharakter hinsichtlich der darin geregelten Ansprüche auf Honoraranpassung besitzt, jedoch dürfte der ausdrückliche Verweis durch das BGB auf die Anwendbarkeit dieser Vorschrift der HOAI dies nunmehr ändern!

Beachte: durch den Verweis auf § 650c Abs. 1 BGB ist nunmehr auch klargestellt, dass der Architekt keinen Anspruch auf Mehrvergütung hat, wenn die Änderung nur deshalb erforderlich ist, weil die durch den Architekten erstellte Planung bisher fehlerhaft war.

Tipp: § 650q Abs. 2 BGB lässt die Möglichkeit einer freien Vereinbarung des Honorars im Fall von Anordnungen durch den Bauherrn offen. Die Möglichkeit sich über das Honorar zu einigen sollte ergriffen werden und die Vereinbarung schriftlich niedergelegt werden. Hierdurch können langwierige Verfahren in denen über Mehrvergütungsansprüche gestritten wird bereits im Vorfeld vermieden werden.

4. Neu eingefügt wurde § 650r BGB (Sonderkündigungsrecht):
Regelt ein Sonderkündigungsrecht sowohl des Auftraggebers als auch des Architekten, nach Beendigung der Zielfindungsphase nach § 650p Abs. 2 BGB.
Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers (Abs. 1.):
Der Auftraggeber innerhalb von 2 Wochen nach Vorlage von Unterlagen gemäß § 650p Abs. 2 BGB den Vertrag ohne Nennung von Gründen kündigen. Dieses Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Übergabe der Unterlagen. Ist der Auftraggeber Verbraucher erlischt das Kündigungsrecht jedoch nur dann, wenn der Architekt ihn schriftlich über sein Kündigungsrecht aufgeklärt hat.

Tipp: Da es für das Bestehen des Kündigungsrechts wesentlich auf den Zeitpunkt der Übergabe der Unterlagen ankommt, sollte dieser Zeitpunkt unbedingt schriftlich dokumentiert werden. Am besten sollte sich der Architekt die Übergabe der Unterlagen durch seinen Auftraggeber quittieren lassen.

Sonderkündigungsrecht des Architekten (Abs. 2):
Der Architekt kann den Vertrag kündigen, wenn sein Auftraggeber den ihm übergebenen Unterlagen gemäß § 650p Abs. 2 BGB entweder nicht zustimmt (ausdrückliche Mitteilung) oder er dem Auftraggeber eine angemessene Frist für die Zustimmung gesetzt hat und dieser innerhalb dieser Frist keine Erklärung abgibt.

Rechtsfolgen der Ausübung des Sonderkündigungsrechts:
Der Architekt erhält eine Vergütung nur für seine bis dahin erbrachten Leistungen.
Beachte eine Vergütung für bisher nicht erbrachte Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen besteht nicht.

5. Neu eingefügt wurde § 650s BGB (Teilabnahme):
Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.
Tipp: Da sowohl die Fälligkeit des Architektenhonorars als auch der Beginn der Gewährleistungsfrist erst mit Abnahme seiner Leistungen eintritt, sollte der Architekt hiervon unbedingt Gebrauch machen. Ohne das Verlangen auf Durchführung der Teilabnahme tritt Fälligkeit und Beginn der Verjährung sonst erst nach Abschluss der Leistungsphase 9 ein, was erheblich später sein kann.

6. Neu eingefügt wurde § 650t BGB (Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden  Unternehmer):
Alte Rechtslage: Der Bauherr konnte den Architekten bei Vorliegen eines Bauüberwachungsfehlers bereits dann auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er den Unternehmer noch auf Nacherfüllung in Anspruch nehmen konnte.

Neue Rechtslage: Der Auftraggeber kann den Architekt wegen eines Bauüberwachungsfehlers nur noch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn  er dem Bauunternehmer zuvor erfolglos unter Fristsetzung zur Nacherfüllung aufgefordert hat.

Folge: Der Architekt kann sich weigern den Schaden zu ersetzen, wenn der Auftragnehmer nicht nachweisen kann, dass er dem Bauunternehmer zuvor eine erfolglose Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat.

Tipp: Der Auftraggeber sollte Mangelrügen an ausführende Unternehmer stets schriftlich formulieren um sein erfolgloses Nacherfüllungsverlangen bei einer Inanspruchnahme des Architekten nachweisen zu können.

VII. Neu im Bauträgervertragsgesetz:

1. Allgemein:
Das BGB enthält jetzt zwei eigenständige Vorschriften zum Bauträgervertrag (§§ 650u und v BGB).

2. Neu eingefügt wurde § 650u BGB:
Enthält eine Definition wann ein Bauträgervertrag vorliegt.
-Abs. 1: Ein Bauträgervertrag liegt vor, wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.
-Abs. 2: Auf den Bauträgervertrag sind die  Regelungen des Werkvertragsrechts anwendbar. Ausgenommen von der Anwendung sind jedoch folgende Regelungen:
-§ 648 BGB: freies Kündigungsrecht des Auftraggebers (früher § 649 BGB)
– § 648a: Kündigungsrecht aus wichtigem Grund
-§ 650b: Anordnungsrecht des Bestellers
-§ 650 c: Vergütungsanpassung bei Ausübung des Anordnungsrechts
-§ 650d: Verfahrensregelung zur Einstweiligen Verfügung
-§ 650e: Sicherungshypothek
-§ 650k Abs. 1: Baubeschreibung wird zum Vertragsinhalt
-§ 650l: Widerrufsrecht des Verbrauchers
-§ 650m Abs. 1: Begrenzung der Höhe von Abschlagzahlungen beim Verbrauchervertrag

3. Neu eingefügt wurde § 650v BGB:
Stellt nochmals klar, dass der Unternehmer Abschlagszahlungen nur nach der MaBV verlangen kann.