Das arglistige Verschweigen eines Bauüberwachungsfehlers setzt das Bewusstsein voraus, dass die Leistung vertragswidrig erbracht wurde. Ein solcher Anschein entsteht selbst bei schwerwiegenden Baumängeln dann nicht, wenn der sich hieraus ergebende Bauüberwachungsfehler auch auf einfacher Nachlässigkeit beruhen kann. Allerdings genügt der Auftraggeber seiner Darlegungslast grundsätzlich, wenn die Mängel so augenfällig, schwerwiegend und/oder zahlreich sind, dass sie bei vernünftiger Betrachtungsweise nur infolge einer bewusst lückenhaften Bauüberwachung unentdeckt bleiben konnten oder hätten bemerkt werden müssen.

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Leitsatz des OLG Zweibrücken, Urteil vom 13.02.2013 – 1 U 46/12

I. Sachverhalt:
An einem Gebäudedach treten nach Ablauf der 5 jährigen Gewährleistungsfrist Korrosionsschäden auf. Der Bauherr nimmt den mit der Bauüberwachung beauftragten Architekten auf Schadensersatz wegen mangelhafter Bauüberwachung in Anspruch.

Im Verfahren werden vom Sachverständigen Mängeln entdeckt, die auf Grund ihrer Vielzahl und Schwere bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung durch den Architekten hätten festgestellt werden können und auch müssen.

II. Entscheidung:
Das Berufungsgericht gibt dem Bauherrn Recht. Es führt aus, dass vom Vorliegen eines arglistig verschwiegenen Bauüberwachungsfehlers des Architekten ausgegangen werden könne, wenn die festgestellten Baumängel so augenfällig, schwerwiegend und/oder zahlreich seien, dass sie bei vernünftiger Betrachtungsweise nur infolge einer bewusst lückenhaften Bauüberwachung unentdeckt bleiben konnten.

Praxis Tipp:
Leider wird in der Praxis oft versäumt die Bauüberwachung ausreichend zu dokumentieren. Durch die vorstehend zitierte Entscheidung wird erneut deutlich wie wichtig dies bei Architekten oder Sonderfachleuten ist, die mit der Bau-/Objektüberwachung beauftragt sind. Nicht nur, dass sehr hohe Anforderungen an die Qualität und den Umfang der Bauüberwachung gestellt werden, wegen der hohen Anforderungen wird auch schnell der Einwand, dass der Mangel arglistig verschwiegen wurde erhoben. Es empfiehlt sich daher in der Praxis die Bauüberwachung möglichst lückenlos zu dokumentieren, da nur so in einem späteren Prozess der Nachweis der ordnungsgemäßen Bauüberwachung möglichst problemlos geführt werden kann.