Informationen zum Baurecht

Grundlagen der Mängelgewährleistung: 

Für den Bauherrn ist es wichtig zu wissen, welche Gewährleistungsrechte ihm im Fall von mangelhaft erbrachten Leistungen gegen den Auftragnehmer zustehen. Aber auch für den Auftragnehmer selbst ist es wichtig Grundkenntnisse des Gewährleistungsrechtes zu besitzen, um auf Mängelrügen des Bauherrn richtig reagieren zu können. Dies gilt auch für den Fall, dass der Bauunternehmer zur Ausführung einzelnener oder aller Leistungen einen Subunternehmer einsetzt. Gegenüber den Subunternehmer kann der Auftragnehmer genauso wie der Bauherr  Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn die Leistung mangelhaft ist.

1. Die wichtigsten Gewährleistungsrechte:

• Nacherfüllung
• Schadenersatz
• Minderung
• Rücktritt

Nachfolgend soll eine kurze Übersicht über die wichtigsten Gewährleistungsrechte gegeben werden.

2. Wann liegt ein Baumangel vor?

Voraussetzung für jeden Gewährleistungsanspruch ist zunächst das Vorliegen eines Mangels am Bauwerk. Ein Mangel liegt vor, wenn die Beschaffenheit des geschuldeten Werks von der des tatsächlich errichteten Werks abweicht. Dies ist in den folgenden Fällen zu bejahen:

-mangelhaft ist eine Bauleistung bei Nichterreichen der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit
-soweit eine Beschaffenheit vertraglich nicht vereinbart wurde, liegt dann ein Mangel vor, wenn sich die Bauleistung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet
-soweit die Verwendung vertraglich nicht näher geregelt wurde, liegt dann ein Mangel vor, wenn sich die Bauleistung für die gewöhnliche Verwendung nicht eignet.

In jedem Fall liegt ein Mangel dann vor, wenn gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen wurde.

Welche Beschaffenheit vertraglich vereinbart wurde, muss anhand der Vertragsunterlagen (Vorbemerkungen, Leistungsverzeichnis, Architektenplänen, Zusatzvereinbarungen) für jedem Einzelfall bestimmt werden. Auch wenn die Vertragsunterlagen keine ausdrücklichen Angaben zur Beschaffenheit des geschuldeten Werks enthalten, kann unter Heranziehung von Vertragszweck und der Funktion des Bauwerks sowie der Gesamtumstände eine Beschaffenheit konkludent vereinbart worden sein. Hierauf hat der Bauunternehmer den Vertrag grundsätzlich eigenständig zu prüfen.

Tipp:
Wegen der weitreichenden negativen gesetzlichen Folgen für den Bauunternehmer, sollte dieser unter keinen Umständen irgendwelche Eigenschaften des Bauwerkes gegenüber dem Bauherrn zusichern oder entsprechende Garantiezusagen in dem Vertrag machen. Solche Zusicherungen und Garantien bringen dem Bauunternehmer in aller Regel keinerlei Vorteile und führen dazu, dass dieser, auch wenn ihn an dem Mangel kein Verschulden trifft, für diesen einzustehen hat.

Nur wenn der Vertrag keinerlei Angaben zur Beschaffenheit eines Bauwerkes enthält, ist auf die vertraglich vereinbarte Verwendung bzw. die gewöhnliche Verwendung zur Bestimmung der geschuldeten Beschaffenheit des Werkes zurückzugreifen. Dies ist insbesondere bei funktionalen Leistungsbeschreibungen der Fall.

Die anerkannten Regeln der Technik stellen die Summe aller im Bauwesen existenten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen dar. Diese werden in technischen Regelwerken und Normen konkretisiert. Zu den wichtigsten gehören die folgenden:

-DIN-Normen des Deutschen Instituts für Normung e.V.
-Einheitliche technische Baubestimmungen (ETB)
-Bestimmungen des deutschen Ausschusses für Stahlbeton
-Bestimmungen des deutschen Verbandes Deutschen Elektrotechniker (VDE) -VDI-Richtlinien des Verbandes deutsche Ingeneure
-Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften
-Bestimmungen des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches (DVGW)
-von den Bauaufsichtsbehörden eingeführte technische Baubestimmungen des Deutschen Instituts für Normung e.V.

Achtung:
Zu beachten ist, dass die VOB/C die für ein Bauwerk geltenden DIN-Normen nicht abschließend wieder gibt, sondern nur die Mindestanforderungen nennt. Somit kann, auch wenn alle Normen der VOB/C eingehalten wurden, dennoch ein Mangel wegen der Verletzung anderer nicht in der VOB/C genannten Normen vorliegen.

Zusätzlich ist zu beachten, dass sich die Regeln der Technik nach Vertragsabschluss ändern können. In diesem Fall hat der Bauunternehmer die aktuellen technischen Entwicklungen zu beachten. Insoweit ist dem Bauunternehmer anzuraten, sich regelmäßig über die auf seinem Gebiet neuesten technischen Entwicklungen zu informieren.

Sonderfälle:
Der Bauunternehmer haftet trotz der Verletzung von technischen Regeln dann nicht, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich ein Abweichen von den technischen Standards vereinbart haben. Hierfür ist es jedoch erforderlich, dass der Bauunternehmer den Bauherrn darauf hinweist, dass bei der vereinbarten Ausführung von den technischen Standards abgewichen wird. Nur wenn nämlich der Bauherr weiß, dass durch die gewählte Ausführung eine Abweichung vom technischen Standard vorliegt, kann dieser die Risiken der gewählten Ausführung abschätzen.

Tipp:
Diese Mitteilung sollte aus Beweisgründen in jedem Fall schriftlich erfolgen. Nur so kann der Bauunternehmer in einem späteren Gerichtsverfahren nachweisen, dass er auf eine Abweichung hingewiesen hat und somit seiner Hinweispflicht nachgekommen ist.

Auch wenn der Bauunternehmer von technischen Regeln im Einzellfall abweicht und dies zwischen den Parteien nicht vereinbart wurde, kann der Bauunternehmer von seiner Haftung befreit sein. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn nachgewiesen werden kann, dass die durch den Bauunternehmer gewählte Ausführungsart, auch wenn diese gegen technische Regeln verstößt, geeignet ist, um den vertraglich vereinbarten Erfolg zu erreichen. Hinzukommen muss, dass durch die gewählte Ausführungsart keine höheren Risiken gegenüber der Ausführung, welche unter Beachtung der technischen Regeln erfolgt wäre, besteht. In diesem Fall trägt jedoch alleine der Baunternehemer die Beweislast.

3. Die einzelnen Gewährleistungsrechte:

Wie überall im Baurecht muss auch bei den Gewährleistungsrechten zwischen dem BGB Werkvertrag und dem VOB/B Werkvertrag unterschieden werden. Letztlich ist auch der zwischen Bauunternehmer und Bauherrn abgeschlossene Vertrag selbst zu beachten, welcher unter Umständen von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Gewährleistungsvorschriften beinhaltet.

a) Der Bauherr kann Nacherfüllung verlangen:

Voraussetzung hierfür ist:

-Das Vorliegen eines Mangels am Bauwerk ( es wird auf den I. Teil dieses Beitrages verwiesen ).

-Dieser Mangel muss innerhalb der Verjährungsfrist auftreten und vom Bauherrn geltend gemacht werden.

Die Verjährungfristen ergeben sich beim BGB Vertrag aus § 634 a BGB, beim VOB/B Vertrag aus § 13 Nr. 4 VOB/B. In beiden Fällen ist die Verjährungszeit unterschiedlich je nach der Art des zu erstellenden Werkes. Zudem ist zu beachten, dass sich beim VOB/B Vertrag die Verjährungszeit um weitere zwei Jahre verlängert, wenn Arbeiten zur Mangelbeseitigung bereits ausgeführt wurden, oder der Mangel schriftlich angezeigt wurde. Soweit ein Mangel bereits im Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war, und dieser für den Bauherrn erkennbar war, muss sich der Bauherr den Mangel ausdrücklich bei der Abnahme vorbehalten, ansonsten verliert er sein Recht auf Nacherfüllung und Schadensersatz.

– Der Bauherr muss den Bauunternehmer zur Mangelbeseitigung schriftlich auffordern und ihm eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen. In der Regel dürfte eine Frist von 10 bis 14 Tagen angemessen sein. Eine unangemessen kurze Frist führt im Übrigen nicht zur Unwirksamkeit der Mangelbeseitigungsaufforderung, sondern setzt automatisch eine angemessene Frist in Gang. Dennoch sollte der Bauherr aus Gründen der Rechtssicherheit von vorneherein eine angemessene Frist setzen.

Eine Aufforderung zu Mangelbeseitigung sollte den Mangel stets konkret benennen, wobei es ausreicht, wenn die Mangelsymptome genannt werden und der Mangel örtlich eingegrenzt ist ( z.B. das Dach ist undicht; Feuchtigkeit im Mauerwerk ).

Tipp:
Im Zweifel sollte darauf verzichtet werden, in der Mangelbeseitigungsaufforderung einen Mangel zu konkret zu bezeichnen, ohne dass abschließend geklärt wurde, ob der angegebene Sachverhalt auch tatsächlih ursächlich für einen Mangel ist. Stellt sich später eine andere Mangelursache heraus, so ist die ursprünglich Mangelbeseitigungsaufforderung ohne jede Folge. Es muss zunächst erneut zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert werden.

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass es grundsätzlich nicht ausreicht, wenn der Bauunternehmer eine Mängelbeseitigungsaufforderung des Bauherrn einfach an seinen Subunternehmer kommentarlos durchreicht. Es ist in jedem Fall erforderlich, dass der Bauunternehmer gegenüber seinem Subunternehmer klarstellt, dass ein bestimmter Mangel vorliegt und dieser innerhalb einer gesetzten Frist zu beseitigen ist.

Die Mängebeseitigungsaufforderung und Fristsetzung sollten stets in Schriftform direkt an den zuständigen Bauunternehmer zugestellt werden. Dies sollte aus Beweisgründen entweder persönlich im Beisein von Zeugen, welche auch den Inhalt der schriftlichen Erklärung kennen, an den Bauunternehmer selbst oder einen zum Empfang berechtigten Mitarbeiter erfolgen, oder aber per Einschreiben mit Rückschein per Post an die Adresse des Bauunternehmens.

Es ist auch darauf zu achten, dass der Bauherr den Bauunternehmer bzw. der Bauunternehmer dem Subunternehmer nicht vorschreiben kann wie der Mangel beseitigt werden soll. Entsprechende Ausführungen sollten in keinem Fall in der Mangelbeseitigungsaufforderung erfolgen.

Grundsätzlich ist der Bauunternhemer zur Mangelbeseitigung verpflichtet, aber auch berechtigt. Der Bauherr ist daher gegenüber dem Bauunternehmer verpflichtet, diesem zunächst die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung einzuräumen. Hierzu gehört insbesondere, dass der Bauherr den Bauunternhmer die Sache zur Mangelbeseitigung zur Verfügung stellt und diesen das Grundstück betreten lässt, um den Mangel zu beheben. Tut er dies nicht, oder lässt der Bauherr den Mangel durch Dritte beseitigen, ohne dem Bauunternehmer zuvor die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung zu geben, so entfällt die Verpflichtung des Bauunternehmers zur Mangelbeseitigung.

Auf eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Fristsetzung kann nur in Ausnahmefällen verzichet werden.

Der häufigste Fall ist der, dass der Bauunternehmer die Mangelbeseitigung endgültig und ernsthaft verweigert hat.

Alleine der Umstand, dass die bisherige Qualität der Werkleistung unzureichend war, rechtfertigt hingegen nicht den Verzicht auf die Mangelbeseitigungsaufforderung. Nur wenn der Bauunternehmer sich in der Vergangenheit als dermaßen unzuverlässig gezeigt hat, dass eine Mangelbeseitigung durch den Bauunternehmer für den Bauherrn unter keinen Umständen mehr als zumutbar anzusehen ist, kann auf das Erfordernis der Mangelbseitigungsaufforderung verzichtet werden.

Tipp:
Da dies durch den Bauherrn in aller Regel nur schwer zu beweisen ist, sollte in jedem Fall immer zunächst die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung gegeben werden.

Erst dann, wenn die Frist, die der Bauherr dem Bauunternehmer zur Beseitigung des Mangels gesetzt hat, abgelaufen ist ohne dass der Baunternehmer den Mangel beseitigt hat, hat der Bauunternehmer die folgenden Rechte:

a) Er kann den Mangel durch Dritte beseitigen lassen (sog. Ersatzvornahme). Die Kosten hierfür kann er vom Bauunternehmer fordern. Zu dem ist der Bauherr berechtigt, einen Vorschuß in angemessener Höhe für die Mangelbeseitigung zu verlangen und nach Durchführung der Arbeiten die vollen Kosten gegenüber dem Bauunternehmer abzurechnen.

Bei der Ersatzvornahme ergeben sich zwischen BGB Vertrag und VOB/B Vertrag keine Unterschiede.

b) Der Bauherr kann den Werklohn mindern. Die Höhe des Betrages, um den der Werklohn zu mindern ist, richtet sich nach der Wertdifferenz des Wertes der mangelhaften Werkleistung gegenüber dem Wert der mangelfreien Werkleistung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. In der Regel entspricht dieser Minderwert den Kosten, welche zur Beseitigung des Werkmangels erforderlich sind.

c) Bei BGB Vertrag kann der Bauunternehmer auch vom Vertrag zurücktreten.

Dies bedeutet, dass der Bauunternehmer so zu stellen ist, wie er vor Vertragsschluss stünde. Danach hat der Bauherr an den Bauunternehmer das Bauwerk, und der Bauunternehmer an den Bauherrn die bereits erhaltene Vergütung herauszugeben. Da eine solche Rückabwicklung im Bauvertragsrecht erhebliche Schwierigkeiten bereitet, kommt dem Rücktrittsrecht nur eine geringe Bedeutung zu. Grundsätzlich ist aufgrund der Schwierigkeit der Rückabwicklung vom Rücktritt abzuraten und statt dessen zum Schadensersatz oder zur Minderung zu raten.

Die VOB/B sieht die Möglichkeit eines Rücktritts nicht vor.

d) Möglich ist auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.

Hier ist zu unterscheiden zwischen Schadensersatzansprüchen, welche neben den oben genannten Gewährleistungsansprüchen geltend gemacht werden können, und Schadensersatzansprüchen, welche statt der Leistung gewährt werden.

Nur beim BGB-Werkvertrag ist ein solcher Schadensersatzanspruch statt der Leistung vorgesehen. Er kann immer dann verlangt werden, wenn der Bauherr dem Bauunternhmer eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat und diese fruchtlos verstrichen ist, oder der Bauunternhmer die Nacherfüllung endgültig und ausdrücklich verweigert hat. Als Folge kann der Bauherr zwischen dem sogenannten kleinen und dem großen Schandensersatz wählen.

– Beim kleinen Schadensersatz kann der Bauherr die Werkleistung behalten und darf im übrigen Schadensersatz in Höhe der ihm durch den Mangel entstandenen Nachteile fordern.

– Beim großen Schadensersatz hingegen muss der Bauherr die Werkleistung an den Bauunternehmer zurückgeben, und ist dann so zu stellen wie er bei vertragsgemäßer Leistung durch den Bauunternhemer stünde. Dies bedeutet, dass der Bauunternehmer für alle Kosten aufzukommen hat, die erforderlich sind, damit der Bauherr eine mangelfreie Werkleistung erhält. Hierzu gehören auch die Kosten des Abrisses der mangelhaften Werkleistung.

– Sonstige Schadensersatzansprüche:
Neben den oben aufgeführten Gewährleistungsansprüchen kann der Bauherr sowohl beim BGB Vertrag, als auch beim VOB/B Vertrag Schadensersatzansprüche gegen den Bauunternehmer geltend machen, wenn dieser seine Pflichten aus dem Werkvertrag verletzt hat.

Diese Ansprüche unterscheiden sich stark beim VOB/B und beim BGB Vertrag und sollen hier nicht weiter dargestellt werden.